Surroga del mutuo: conviene?

Surroga del mutuo: conviene?

Per i mutuatari che desiderano migliorare in corsa il proprio mutuo esistono delle procedure che permettono di uscire dalla situazione in essere e ottenere degli accordi più vantaggiosi, calibrati alle mutate condizioni del mercato. Una di queste è la surroga, un’operazione senza costi aggiuntivi grazie alla quale è possibile trasferire il mutuo ad un’altra banca che offre condizioni migliori. Ma quanto conviene cambiare mutuo? Valutare se la surroga del mutuo conviene è un esercizio alla portata di tutti. In questo articolo ti spieghiamo come fare.

Cos’è la surroga


La surroga, altrimenti detta surrogazione o portabilità del mutuo, è l’operazione con cui si trasferisce il proprio mutuo da una banca a un’altra che offre condizioni meno onerose per le tasche del cliente. In termini pratici, con la surroga il contratto in essere viene chiuso e ne viene aperto uno nuovo presso un istituto di credito diverso senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e la conseguente nuova iscrizione ipotecaria.
La portabilità del mutuo è stata introdotta nel nostro ordinamento con la legge n. 40/2007, nota anche come Legge Bersani dal nome del suo promotore, che ha permesso la surroga gratuita per il cliente.
Secondo tale legge, nella surrogazione la vecchia banca non può rifiutarsi di aderire alla richiesta del cliente. Quello che invece non è scontato è il fatto che la banca a cui il mutuatario si rivolge conceda la surroga. In altre parole, il nuovo istituto, dopo aver effettuato i dovuti accertamenti sul debitore, si riserva la possibilità di rifiutare la proposta del cliente.
La normativa non pone limiti in merito al numero di volte in cui è possibile avvalersi della portabilità del mutuo. Nella pratica, però, sono pochi i mutuatari che hanno ottenuto un numero di surroghe superiore a due. Ciò è dovuto al fatto che la banca surrogante deve accollarsi tutti i costi dell’operazione, che si ammortizzano nel corso di alcuni mesi. Ma se il debitore è un cosiddetto “surrogatore seriale“, il finanziamento risulterà meno remunerativo per la banca, che potrebbe anche rimetterci del denaro.
Per chi vuole cambiare banca affidarsi al web è molto più comodo che fare il giro degli sportelli. Ad esempio, puoi trovare le migliori offerte di surroga del mutuo su Mutui.it, il mediatore online che mette a confronto le condizioni di molte banche permettendoti di individuare facilmente l’istituto di credito al quale presentare la domanda di surroga.

Quanto costa la surroga del mutuo


La legge Bersani ha stabilito che la surroga deve essere gratuita per il mutuatario e che tutte le spese relative alla pratica di surroga (perizie, bolli, imposte, atto di surrogazione, ecc.) siano a carico della banca subentrante. Ciò significa che quest’ultima non può imporre al cliente spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.
Anche le spese notarili sono a carico del nuovo istituto di credito. Inoltre, trattandosi di un trasferimento e non di un’estinzione, la banca con cui si era acceso inizialmente il mutuo non può richiedere il pagamento di penali di estinzione anticipata. L’unico costo a carico del cliente sono i 35 euro previsti per la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.
Per l’operazione di surrogazione non si paga l’imposta sostitutiva né alcun altro tipo di imposta. Inoltre, laddove il mutuo sia stato acceso per acquistare o ristrutturare un immobile adibito ad abitazione principale, il mutuatario mantiene il beneficio fiscale della detraibilità degli interessi passivi.

Surroga del mutuo: quando conviene

Se sia conveniente o meno optare per la surroga del mutuo dipende dal confronto tra il tasso che si sta pagando e i migliori tassi che offre il mercato.
Certamente in un contesto di calo generalizzato dei tassi, chi ha in corso un mutuo con un tasso superiore rispetto a quelli attualmente erogati troverà particolare convenienza a surrogare verso un’altra banca. Ma anche chi ha acceso un mutuo a condizioni già favorevoli può ambire a un ulteriore miglioramento.
Chi vuole sapere se la surroga del mutuo conviene non deve fare altro che moltiplicare la rata del vecchio mutuo per la sua durata residua e confrontare il risultato con il prodotto della rata del mutuo di surroga per la sua durata. Se il primo valore è maggiore del secondo, allora la surroga conviene.
Per avere un’idea del risparmio possibile, ipotizziamo che l’importo residuo del mutuo sia pari a 130mila euro e che il TAEG del mutuo in essere corrisponda al 2%. Con queste premesse, e considerando che per una surroga a tasso fisso oggi si può ottenere un tasso indicativo dell’1%, si risparmierebbero circa 70 euro per rata, ossia 16.800 euro supponendo 20 anni di durata residua. La convenienza ovviamente risulta tanto più elevata quanto maggiori sono il tasso originario e la durata residua del mutuo.
Se però il risparmio ammonta a pochi euro al mese occorre valutare la presenza di costi collaterali, come l’obbligo di aprire un conto corrente con costi più alti di quello di appoggio al mutuo in corso, perché in questo caso la surroga potrebbe anche non risultare conveniente.
Infine, un’ipotesi che si può considerare spostando il proprio mutuo ad una nuova banca è quella di mantenere l’importo della rata in linea con quanto si pagava con il vecchio finanziamento, estinguendo così il debito più rapidamente. In alternativa, è possibile allungare la durata del rimborso in modo da pagare rate più leggere.

Come chiedere la surroga del mutuo

Per avviare una richiesta di surroga, il mutuatario, una volta verificata la convenienza a trasferire il proprio mutuo ad un altro istituto, deve comunicare per iscritto, tramite raccomandata a/r, la decisione alla nuova banca e, per conoscenza, a quella vecchia. Inoltre, per ottenere la portabilità dovrà allegare alcuni documenti, come l’ultima busta paga e la documentazione relativa all’immobile, che sarà direttamente il nuovo istituto di credito a richiedere.
La nuova banca finanziatrice è tenuta ad informare la banca originaria circa la data di formalizzazione dell’operazione, richiedendo al tempo stesso il conteggio estintivo, ovvero un documento che contiene l’ammontare del debito residuo.
Fatto ciò, la banca che ha originariamente concesso il finanziamento, che per legge è obbligata ad accettare la richiesta, dovrà concedere il nulla osta entro 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto la comunicazione scritta, pena la possibilità di essere chiamata a risarcire il danno per il ritardo subito dal cliente. Il risarcimento è pari all’1% del debito residuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.
Una volta ottenuto il nulla osta, la banca subentrante chiederà a un notaio di sua fiducia di stipulare l’atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire il nuovo istituto di credito al vecchio nelle garanzie (specialmente l’ipoteca) che assistevano il vecchio mutuo. L’intervento del notaio è imprescindibile in quanto l’atto di surroga deve essere pubblicato nei registri immobiliari.
Attenzione però: con la surroga è possibile modificare il tasso del mutuo, la durata e l’importo della rata e persino chiedere il passaggio da un mutuo a tasso fisso ad uno variabile, o viceversa, ma non è concessa la richiesta di liquidità aggiuntiva. Se si vuole chiedere un importo maggiore rispetto al debito residuo non si tratta più di surroga ma di sostituzione, che non è a costo zero.

Francesco De Simone