5 Fenomeni che potrebbero rallentare la ripresa del mercato immobiliare

La pandemia che si protrae da oltre due anni avrà sicuramente delle conseguenze sul mercato immobiliare italiano – basta analizzare le numerose pubblicazioni curate dalle web agency dedicate al comparto edile. Se è vero che questo mercato sta vivendo un periodo di rinnovamento grazie all’ecobonus e alle altre agevolazioni previste per migliorare l’efficientamento energetico del nostro vetusto patrimonio immobiliare – più del 50% degli immobili ad uso residenziale sono stati edificati fra gli anni ’50 e ’70 – si scorgono all’orizzonte una serie di fenomeni che potrebbero influire sulla sua ripresa.
Bisogna però precisare che il valore degli immobili, per quanto timidamente in risalita rispetto alla metà del 2020, a nostro avviso difficilmente tornerà ai livelli pre-covid.

Vediamo in sintesi, senza la pretesa di essere esaustivi, quali sono i fenomeni che, di fatto, potrebbero
rallentare la ripresa del mercato immobiliare nostrano nel breve periodo:

  • Cambio delle esigenze abitative e delle possibilità economiche degli acquirenti
  • Insofferenza bancaria del ceto medio dovuta alla perdita di posti lavoro post-pandemia
  • Incertezza generale percepita
  • Legislazione incerta per i turisti e per il mercato collegato
  • Incertezze sugli effetti della nuova riforma del catasto

Cambio delle esigenze abitative e delle possibilità economiche degli acquirenti


In questo complesso panorama post-pandemico sono cambiate sia le esigenze abitative sia le possibilità
economiche degli acquirenti. Riguardo al primo profilo, dalla fine del 2021 stiamo assistendo ad un ritorno alla provincia: quanti hanno la possibilità di lavorare prevalentemente in smart working si sono spostati lontano dai grandi centri urbani, acquistando residenze più grandi, con giardini orti e terrazzi.
Salvo Milano, i cui dati sono controcorrente, nella maggior parte dei capoluoghi di provincia gli intermediari immobiliari rilevano come molti degli appartamenti con metrature inferiori ai 60 mq e sprovvisti di sfoghi esterni – balconi privati, cortili condominiali, solai etc – incontrino maggiori difficoltà ad essere venduti o locati. I clienti cercano metrature più grandi e possibilità di godere di privacy e spazi aperti. Non solo: il posto auto e la distanza complessiva dal luogo di lavoro sono un altro punto a favore del “pendolarismo intelligente” di chi sceglie la provincia ben collegata dai mezzi pubblici.

Se le agenzie di web marketing non possono analizzare dati statisticamente rilevanti su quella parte di
popolazione – pensionati, precari, piccoli ristoratori e commercianti – che a causa delle chiusure forzate e
delle restrizioni hanno visto la fine dei loro affari e un forte ridimensionamento del loro tenore di vita, il buon senso ci spinge comunque a considerare che un complessivo impoverimento del ceto medio avrà
conseguenze anche nel settore immobiliare. Queste conseguenze potrebbero concretizzarsi in un minor volume delle compravendite di immobili ad uso residenziale e commerciale, un maggior margine di trattativa sui prezzi e una flessione dell’importo dei canoni di locazione.
Infatti, se le compravendite di immobili di pregio dei centri storici delle grandi città non hanno subito grandi flessioni, le residenze di quello che un tempo era il ceto medio stentano a riprendere quote mercato.

Insofferenza bancaria del ceto medio dovuta alla perdita di posti lavoro post-pandemia


Molte delle attività più penalizzate dalle restrizioni hanno dovuto chiudere i battenti e conseguentemente
lasciare una serie di debiti. Se la garanzia dei prestiti era una tradizionale ipoteca avremo nei prossimi anni una serie di immobili residenziali, commerciali e artigianali sul mercato a prezzi molto competitivi, poiché sottoposti alla procedura di asta giudiziaria.
Ad ampliare maggiormente le possibilità per gli acquirenti – privati o grandi gruppi immobiliari- con il
miglioramento del fenomeno pandemico sono, di fatto, ripresi gli sfratti (oltre 5000 solo nella città di
Roma) e le procedure esecutive che erano state temporaneamente interrotte o rallentate.
L’acquirente ha quindi la possibilità di acquistare degli immobili – molto spesso liberi da vincoli e in buono stato di conservazione – ad un prezzo inferiore fino al 50% di quello del libero mercato.
La combinazione di questi due fenomeni – maggior numero di proprietà disponibili a basso costo e minore capacità reddituale dovuta alla disoccupazione – ha spinto molte grandi realtà del panorama immobiliare ad investire nel digitale.
Sono infatti numerose le web agency che hanno sviluppato virtual tour per proporre le loro proprietà anche a clienti fisicamente distanti dagli immobili, per rendere più agevoli le visite minimizzando gli spostamenti e i rischi pandemici.

Incertezza generale percepita

L’inflazione crescente, la pandemia, il conflitto in Ucraina, la precarietà, la perdita di posti di lavoro in alcuni comparti –turismo, ristorazione, fitness per citarne solo tre, e poi quelli legati a grandi ristrutturazioni aziendali- creano una generale incertezza economica complessiva che si ripercuote sul mercato immobiliare.
Quanti negli ultimi mesi sono dovuti ritornare dai genitori o lasciare un’abitazione per sceglierne una più
modesta – o addirittura una stanza in appartamento condiviso?
In questo scenario prendere decisioni importanti come l’acquisto di un appartamento diventa una scelta
ancora più delicata.

Legislazione incerta per i turisti e per il mercato collegato

Il turismo, che generava 30 miliardi all’anno prima della pandemia e ora sfiora i 3 miliardi, stenta a
riprendere. A livello di comunità europea gli stati cercano accordi volti a permettere un sicuro movimento dei flussi turistici, di cui il nostro paese, più di altri, ha bisogno per rilanciare l’economia.
Ad oggi si discute di tampone rapido, molecolare, possibilità di riconoscere il green pass a turisti che hanno ricevuto vaccini diversi da quelli autorizzati dall’EMA etc.
Anche se alcuni segnali sono incoraggianti – in alcune zone ci sono già prenotazioni fino a settembre 2022 – questo clima incerto potrebbe avere un impatto sulle locazioni turistiche brevi, che generano un flusso di cassa importante in numerose regioni italiane – Lazio e Toscana in testa.
In questo senso rileviamo che gli operatori che hanno affidato la loro immagine ad agenzie specializzate nel settore edile possono auspicare in risultati migliori dei competitor che non si sono ancora dotati di una infrastruttura tecnologica adeguata, multilingua e al passo coi tempi.

Incertezze sulla nuova riforma del catasto

A pesare maggiormente sulle scelte di chi, uscito indenne dalla pandemia potrebbe scegliere di acquistare una casa più grande oppure un immobile uso investimento, è la riforma del catasto che verrà attuata negli anni a venire. Una riforma di questo tipo potrebbe far salire alle stelle le imposte immobiliari, con una forte ripercussione sul mercato e con buona pace di tutti i piccoli investitori che, nelle decadi passate, avevano scelto di affidare al mattone il doppio ruolo di “pensione integrativa” e mantenimento del valore dell’investimento.
Per le giovani coppie che hanno sufficienti risorse economiche – e un contratto di lavoro indeterminato e
con aziende solide – è un momento importante per valutare di prendere un mutuo, perché i tassi sono
complessivamente vantaggiosi e il mercato offre molte soluzioni a prezzi abbordabili.
Se non sono soddisfatte le condizioni precedenti – precarietà, poca solidità finanziaria, indecisione sul
“voler metter su famiglia” etc.- il consiglio è quello di essere prudenti, minimizzare le spese e restare in
attesa.

Francesco De Simone

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